מדריך למוכר/רוכש זכות במקרקעין 2025

ד. מסמכים וטפסים שיש לצרף להצהרה

על מוכר זכות במקרקעין לצרף להצהרתו את המסמכים הבאים:

  • טופס 2990/ 2990 א - חישוב שומה עצמית (למעט בשומות פטורות)
  • חוזה מכירה
  • חוזה רכישה (בעסקאות חייבות במס שבח)
  • נסח טאבו/אישור זכויות
  • אסמכתאות על ההוצאות הנדרשות בניכוי לשם קביעת סכום השבח
  • כל מסמך אחר הנדרש לצורך עריכת השומה

להלן רשימת הטפסים השכיחים שיש לצרפם להצהרת המוכר, בהתאם לצורך:

על רוכש זכות במקרקעין לצרף להצהרתו את המסמכים הבאים:

  • חוזה מכירה (ניתן להגיש חוזה אחד על ידי המוכר והרוכש בהצהרה משותפת)
  • נסח טאבו/אישור זכויות
  • כל מסמך אחר הנדרש לצורך עריכת השומה

להלן רשימת הטפסים השכיחים שיש לצרפם להצהרת הרוכש, בהתאם לצורך:

  • הצהרה על תושבות ישראל למי שעורך שומה עצמית לפי מדרגות דירה יחידה (החל מיום 1.8.2013) - טופס 7912 (משולב גם בטופס ההצהרה 7000 ו-7000ב)
  • בבקשה לפטור חלקי לרכישת זכות על ידי נכה/עולה - טופס 2973
  • ברכישה באמצעות נאמן - טופס 7067

כלל הטפסים הנלווים להצהרה המקוונת משולבים במערכת ההצהרה וניתן למלאם באופן ממוחשב כך שישלחו באופן מקוון כחלק בלתי נפרד מההצהרה.

 

ה. חישוב מס השבח, הקלות ופטורים

הסבר כללי

סעיף 6 לחוק מסוי מקרקעין קובע כי מס שבח מקרקעין יוטל על השבח במכירת זכות במקרקעין וכי השבח הוא הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה.

סעיף 15 לחוק מסוי מקרקעין קובע כי חובת תשלום מס השבח במכירת זכות במקרקעין חלה על המוכר.

סעיף 15(ב) לחוק קובע כי הרוכש ישלם מקדמה על חשבון מס השבח שחייב בו המוכר, בעסקאות המנויות בסעיף.

גובה המקדמה נקבע כדלהלן:

15% מהתמורה אם יום הרכישה של הנכס הנמכר הוא עד 6.11.2001.
7.5% מהתמורה אם יום הרכישה של הנכס הנמכר הוא מיום 7.11.2001 ואילך או ברכישה מחברה.
מועד תשלום המקדמה - לאחר העברת מעל 40% מהתמורה למוכר (או 80% ברכישה מקבלן). בכל מקרה לא תתקיים חובת תשלום המקדמה לפני שחלפו 30 יום ממועד העסקה.

המקדמה לא תחול במקרים הבאים:

  • במכירת דירת מגורים מזכה שהתבקש בגינה פטור לפי פרק חמישי 1 לחוק.
  • במכירה פטורה לפי סעיף 72 על ידי אחד מהגופים המנויים בסעיף (רשות מקומית, רשות הפיתוח).
  • מכירה על ידי קבלן שמתקיימת לגביה חובת רישום בפנקסי המקרקעין לפי הוראות סעיף 2ב(א) לחוק המכר (דירות).
  • עסקה שאינה כולה במזומן.

בתאריך 29.05.2018 נכנסו לתוקף שני מסלולים נוספים לאישורי מיסים טרום שומת המנהל, וזאת בעסקאות בהן נמכרת דירה מזכה פטורה ומכירות בהן הרוכש עומד בתנאים שקבע המנהל (ראה הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 2-2018).

בחוק קיימים פטורים מוחלטים ממס השבח, פטורים המהווים דחיית מס עד למועד מכירה עתידית והקלות בחישוב המס לתשלום. יודגש כי במכירה על ידי בני זוג ניתן להגיש הצהרה כולל חישוב מס שבח לכל אחד בנפרד.

תיקון 76

תיקון 76 לחוק שינה, בין היתר, את מסלול הפטור והחיוב במכירת דירת מגורים מזכה במכירות מיום 1.1.2014.

לעניין הפטורים נקבעו בתיקון ההוראות הבאות:

  • סעיף 49ב(1) שאפשר לקבל פטור בתנאים מסוימים אחת ל-4 שנים ללא קשר למספר הדירות שבבעלות המוכר - בוטל.
  • שונו התנאים לגבי מכירה בפטור לפי סעיף 49ב(2) וסעיף 49(ה).
  • נקבעה מגבלת פטור עד לתקרה.
  • נקבע כי רק תושב ישראל (או תושב חוץ שימציא אישור ממדינת תושבותו על כי אין בבעלותו דירת מגורים במדינה זו) זכאי לפטור.
  • עודכן סעיף 49ג וסעיף 49ד. יש לבחון נוסח הסעיפים בהתאמה ליום המכירה.

לעניין החיוב נקבעו ההוראות הבאות:

נקבע חישוב השבח הריאלי בליניאריות חדשה במכירת דירת מגורים מזכה חייבת - פטור על השבח הריאלי שמיום הרכישה ועד 1.1.2014 וחיוב בשיעור 25% על השבח הריאלי שמיום 2.1.2014 ועד ליום המכירה ופטור על הסכום האינפלציוני החייב.
החל מיום 1.1.2018 הפך חישוב זה לחישוב הרגיל במכירת דירה מזכה.

סימנייה